Doğru ev sözleşmesinin kuralları

Son yıllarda ev sahibi ve kiracı arasındaki anlaşmazlıklar artmış durumda. Artan kira fiyatları ve uygulanan zam sınırları ilişkileri zorlaştırdı. Kira davalarında büyük bir artış görülürken, sorunlar zaman zaman adli vakalara dönüşebiliyor.

Ev sözleşmesinin 10 kuralı

Bu tür anlaşmazlıkların önüne geçmek için doğru bir kira sözleşmesi hazırlamak büyük önem taşıyor. Peki, tarafların haklarını koruyan bir sözleşmede nelere dikkat etmek gerekiyor?

1) Yazılı Sözleşme Hazırlama

Kira sözleşmeleri yazılı olarak hazırlanmalıdır. Yazılı olmayan sözleşmeler hukuki açıdan ispat zorluğu yaratır ve temel hizmetlerin (elektrik, su, doğalgaz vb.) alınmasını engelleyebilir. Yazılı sözleşmeler, yaşanacak uyuşmazlıklarda delil niteliği taşıyarak tarafları korur.

2) Kira Dönemi ve Tarihi Belirleme

Kira sözleşmesinde kira dönemi, ödeme başlangıç tarihi ve kira bedeli açıkça belirtilmelidir. Yeni Borçlar Kanunu kapsamında ödeme tarihi belirlenmişse o tarihte, belirlenmemişse ay sonuna kadar ödeme yapılmalıdır. Özel ödeme dönemleri (yıllık peşin, yılda 3 dönem, 6 ayda bir) sözleşmeye yazılabilir.

3) İmzaların Önemi

Ev aile konutu olarak kiralanmışsa, eşlerden birinin imzası yeterlidir. Paylaşımlı kira sözleşmelerinde (öğrenci evleri gibi) ise tüm kiracıların imzası gereklidir. Bu durum, tahliye veya alt kiralama gibi sorunlarda tarafların haklarını korur.

4) Evin Durumu ve Demirbaşlar

Sözleşme yapılırken evin mevcut durumu ve teslim alınan demirbaşlar yazılı olarak belirtilmelidir. İleride çıkabilecek ihtilaflarda bu detaylar önemlidir. Teslim alınan eşyaların durumu, tazminat veya depozito iadelerinde belirleyici olabilir. Kiracılar, teslim aldıkları eşyaların durumunu hemen bildirmelidir. Boya ve badana konusunda Yargıtay’ın kararına göre kiracı tahliye sonrası boya yaptırmak zorunda değildir.

5) Zam Oranının Belirlenmesi

Kira artış oranı, TÜFE 12 aylık ortalama değerini geçmemelidir. Sözleşmede kiracı ve mal sahibinin sorumlulukları ayrıntılı olarak belirtilmelidir. Apartman veya site aidatları, kiracının yalnızca işletme bütçesi ödemekle yükümlü olduğu şekilde düzenlenmelidir.

6) Depozito Bedeli

Depozito bedeli, kira sözleşmesine eklenmelidir. Depozito, taşınmazda meydana gelecek ağır hasarlar veya ödenmeyen aidatlar için güvence sağlar. Depozito bedeli sözleşme bitiminde güncel kira bedeline göre oranlanarak iade edilmelidir. Depozito bedelinin vadeli hesaba yatırılması yasal bir zorunluluktur, ancak uygulanmamaktadır.

7) Tahliye Taahhüdü

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlenmemelidir. Bu durum, taahhüdün geçersiz sayılmasına neden olabilir. Tahliye taahhüdü boş olarak düzenlenmişse ve kiracı bunu imzalamışsa geçerlidir. Aile konutu için tahliye taahhüdü verilmişse, eşin onayı da gereklidir.

8) Geç Ödeme Cezası

Kira borcunu ödemeyen kiracıya yasal faiz uygulanabilir. Bunun dışında kira bedelinin geç ödenmesi nedeniyle ekstra ceza öngörülemez. Sözleşmeye böyle bir hüküm eklenemez. Emlak vergisi, kiracının sorumluluğunda değildir.

9) Kefil Talebi

Ev sahipleri kira sözleşmelerinde kefil isteyebilir. Müteselsil kefalet ile doğrudan kefile gidilebilir. Kefaletin süresi ve bedeli el yazısıyla yazılmalı ve evli olan kefillerin eş onayı alınmalıdır.

10) Elden Ödeme Riski

Kira bedelinin elden ödenmesi durumunda, ödeme belgesi veya teyit mesajı alınmalıdır. Kötü niyetli bir mal sahibi, geriye dönük olarak kira bedelini yeniden talep edebilir. Kira bedeli banka hesabına ödenmelidir. Elden ödemelerde mutlaka makbuz alınmalıdır.

Kira sözleşmeleri, tarafların haklarını koruyan ve gelecekte oluşabilecek anlaşmazlıkları önleyici nitelikte olmalıdır. Yazılı ve detaylı bir sözleşme, hem ev sahibi hem de kiracı için güvence sağlar.