Miras kalan gayrimenkullerin satışında yeni dönem başlıyor. İlk ihale yalnızca mirasçılara açılacak, aile mülkiyetinin korunması hedefleniyor.
Miras kalan gayrimenkullerin satışına ilişkin uygulamalarda kapsamlı bir değişiklik hazırlanıyor. Adalet Bakanlığı'nın 12. Yargı Paketi kapsamında üzerinde çalıştığı düzenleme, özellikle ortaklığın giderilmesi davalarında uygulanan satış süreçlerini yeniden şekillendirecek. Taslağa göre aileden kalan ev, arsa ve tarım arazilerinin doğrudan üçüncü kişilere satılmasının önüne geçilecek yeni bir ihale modeli devreye alınacak. Düzenleme hayata geçtiğinde milyonlarca mirasçının karşı karşıya kaldığı paylaşım ve satış süreçlerinde önemli değişiklikler yaşanacak.
MİRAS KALAN GAYRİMENKULLERDE İLK SATIŞ HAKKI MİRASÇILARA VERİLECEK
Mevcut uygulamada mirasçılar arasında anlaşmazlık yaşanması halinde sulh hukuk mahkemeleri tarafından satış kararı alınabiliyor. Bu karar sonrasında taşınmazlar elektronik ortamda açık artırmaya çıkarılıyor ve ihalelere üçüncü kişiler de katılabiliyor. Özellikle değerli arsa, tarla ve konutların yatırımcılar tarafından satın alınması, aileler arasında uzun süredir tartışma konusu oluyordu.
Hazırlanan yeni düzenleme bu noktada önemli bir değişiklik getiriyor. Taslağa göre tüm paydaşların mirasçı olduğu taşınmazlarda ilk ihale yalnızca mirasçılar arasında yapılacak. Böylece aile üyeleri, taşınmazın mülkiyetini kendi aralarında çözme fırsatı bulacak. İlk ihalede satış gerçekleşmezse ikinci aşamada ihale genel katılıma açılabilecek. Bu model sayesinde aile mülkiyetinin korunması ve taşınmazların öncelikle aile içinde kalması amaçlanıyor.
AİLE KONUTLARI VE TARIM ARAZİLERİ İÇİN KORUMA MEKANİZMASI GÜÇLENİYOR
Yeni sistemin en çok etkileyeceği alanların başında aile konutları ile tarım arazileri geliyor. Özellikle kırsal bölgelerde miras yoluyla intikal eden tarım arazilerinin parçalanması veya dış yatırımcıların eline geçmesi üretim faaliyetlerini de doğrudan etkileyebiliyor.
Düzenleme sayesinde mirasçılara öncelik verilmesi, ailelerin uzun yıllardır sahip olduğu taşınmazların korunmasına katkı sağlayabilir. Uzmanlar, uygulamanın aile bağlarının korunması kadar kırsal üretim alanlarının sürdürülebilirliği açısından da önem taşıdığı görüşünde. Ayrıca miras paylaşımı sürecinde tarafların uzlaşma zemini bulmasını kolaylaştırabilecek yeni bir hukuki çerçeve oluşturulması hedefleniyor.
İHALELERDE KÖTÜ NİYETLİ TEKLİFLERE AĞIR YAPTIRIM GELİYOR
12.Yargı Paketi yalnızca miras kalan gayrimenkullerin satışını kapsamıyor. İcra ve satış ihalelerinde uzun süredir eleştirilen bazı uygulamalara da müdahale edilmesi planlanıyor.
Mevcut sistemde ihaleyi kazandığı halde satış bedelini yatırmayan kişiler açısından en büyük yaptırım yatırılan teminatın gelir kaydedilmesiyle sınırlı kalıyor. Bu durum bazı ihalelerde sürecin kasıtlı olarak uzatılmasına neden olabiliyor. Yeni düzenlemeyle birlikte teminatın yanmasına ek olarak, teklif edilen bedelin yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanması öngörülüyor.
Bu yaptırımın amacı, ihalelere gerçek satın alma niyeti olmadan katılan kişileri caydırmak ve satış süreçlerinin daha sağlıklı işlemesini sağlamak. Böylece hem kamu kaynaklarının daha verimli kullanılması hem de hak sahiplerinin mağduriyet yaşamaması hedefleniyor.
YENİ DÜZENLEME SATIŞ SÜREÇLERİNİ NASIL ETKİLEYECEK?
Taslak düzenlemenin yasalaşması halinde ortaklığın giderilmesi davalarında yeni bir dönem başlayacak. İlk aşamada mirasçıların kendi aralarında çözüm üretmesine imkan tanınması, dava süreçlerinin daha kısa sürede sonuçlanmasına katkı sağlayabilir.
Beklenen değişikliklerin öne çıkan etkileri şöyle sıralanıyor:
- İlk ihale sadece mirasçılar arasında yapılacak.
- Aile mülkiyetinin korunması teşvik edilecek.
- Tarım arazilerinin üçüncü kişilere geçişi zorlaşacak.
- İhaleyi suistimal edenlere yüzde 5 para cezası uygulanacak.
- Satış ve paylaşım süreçlerinde şeffaflık artırılacak.
- Ortaklığın giderilmesi davalarının daha hızlı sonuçlanması hedeflenecek.
Düzenleme Türkiye Büyük Millet Meclisi'nde kabul edilip yürürlüğe girdiğinde, miras kalan gayrimenkullerin satışında uygulanan yöntem önemli ölçüde değişmiş olacak. Özellikle hisseli taşınmazlara sahip milyonlarca vatandaş açısından yeni kurallar yakından takip ediliyor.